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    年终冲刺,12月北京土地、新房供应井喷,成交上涨,二手房市场量涨价跌

    2019-01-11 19:52:02 来源: 作者:佚名
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      ?      概述

      2018年,在政策调控高压下,土地市场流拍率增加,新房市场成交量低于去年但基本持平,二手房市场在下半年遇冷后持续下滑,100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌。

      从12月单月数据来看:年底冲刺,12月土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供应的持续放量带动成交面积上涨,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。

      房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价下跌城市数量及下跌幅度均扩大,各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大。

      据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年12月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比下跌1.36%,连续四月下跌,跌幅比11月扩大1.06个百分点。

      12月是房企传统的冲刺业绩的月份,房企纷纷以价换量,新房市场的成交提升使得二手房的需求短期内减少。

      年底冲刺,12月土地供应持续放量,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。土地供应的持续放量带动成交面积上涨,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。

      房企加速销售回笼资金,带动30个重点城市新建商品房面积环比上涨14.28%。

      受2018年北京供地计划完成压力大的影响,12月份供应土地规划建筑面积260.49万平方米,环比大涨256.43%,成交土地规划建筑面积77.23万平方米。

      本月北京新建商品住宅总成交额427.29亿元,创下2018年月度成交额的新高。

      二手住宅成交11626套,环比微幅上涨3.78%,但成交量仍处于较低水平,市场预期依旧低迷。

      租赁市场方面,北京仍处于传统淡季时期,租金价格进入四季度以来连月下跌,12月租金均价为84.97元/平方米/月。

      分城区来看,城郊城区价格差异明显,西城租金最高,昌平领跑近郊。

      一、全国市场分析

      1.1 调控政策继续维持稳定,加强市场监管

      01中央经济工作会议:因城施策,分类指导,地方政策微调自主性提高

      12月21日,2018年中央经济工作会议闭幕,房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容,工作要求和方向有了新的要求,会议通稿相关表述虽少,但新意颇多。

      涉及房地产原文:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

      02发改委:支持优质企业发行债券房企标准要求营收达300亿以上

      12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”),旨在提高直接融资比重,优化债券融资服务,增强企业债券服务实体经济能力。

      其对房地产行业财务指标要求包括:房企资产总额应大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。

      03住建部:2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处

      12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。

      对于2019年的房地产市场调控,住房和城乡建设部明确表示,要做好以下方面工作:一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

      1.2.1 12月全国地级市土地市场供应、成交环比双双上涨,全年处于较高水平

      从全国主要地级市土地市场数据来看:2018年全年,全国主要地级市土地供应面积增加近两成,带动成交量上涨。2018年土地供应面积与土地成交面积已连续3年持续上涨,且均处于较高水平。

      12月全国主要地级市土地供应和土地成交环比双双上涨。全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,12月土地供应规划建筑面积为28690万平方米,环比上涨20.34%,同比上涨17.03%,创2015年以来土地供应规划建筑面积新高。

      12月土地成交规划建筑面积23763万平方米,环比上涨53.32%,同比小幅下跌2.03%。    数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

      1.2.2 一线城市及二线城市受调控政策影响明显,土地成交额均呈现不同程度回落

      2018年,受严格调控政策影响,一线城市及二线城市土地成交额同比均小幅回落,一线城市回落12.35%,二线城市回落1.40%。三四线城市受调控政策影响较小及延续之前的热度,土地成交额持续上涨,同比上涨15.44%。

      12月份,为完成全年供地计划目标,各等级城市加快推地拿地速度,各等级城市土地成交额均有不同程度上涨。一线城市土地成交额与上月持平,二线城市及三四线城市土地成交额上涨较为明显,其中二线城市环比涨幅高达93.55%,但低于去年同期,同比下跌23.84%。    数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

      1.3.1 房地产开发投资增速维持相对高位,新开工增速创近两年新高

      从全国开发投资增速来看,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份相同,在连续三个月增速放缓后出现持平(其中住宅投资增速回落0.1个百分点)。

      从房屋新开工面积增速来看,1-11月份新开工面积增速为16.8%,增速扩大0.5个百分点,房屋新开工面积增速仍在不断扩大,创近两年来新高。    数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

      从全国土地购置面积增速来看,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点但土地购置面积涨幅保持高位。受市场遇冷下滑影响,市场持续观望,土地购置意愿开始出现松动,增速有所回落。    数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

      1.3.2 全国销售面积及销售额环比小幅上涨,房企到位资金增速持续回落

      从全国商品房销售额及销售面积情况来看,2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米,同比增长1.4%,销售额12.95万亿元,同比增长12.1%,从当前市场情况看,2018年全国房产销售额有望突破14万亿元,创下新高。

      11月份商品房销售额为13594亿元,环比上涨15.38%;商品房销售面积15487万平方米,环比上涨12.19%。销售额及销售面积环比均有不同程度上涨。销售额涨幅大于销售面积涨幅,房价有所回升。

      年关将至,各房企加快销售速度,回笼资金,使得11月份销售面积与销售额均有不同程度上涨。    数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

      从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速连续两月收窄,其中自筹资金50619亿元,增长10.0%,增速回落0.8个百分点,占到位资金的33.7%,影响较大。    数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

      1.4 新房:年底冲刺,新建商品房成交面积环比上涨14.28%,各等级城市环比均有不同程度上涨

      2018年,30个重点城市新建商品房成交面积17184万平方米,与去年相比基本持平。12月,30个重点城市新建商品房成交面积1893.74万平方米,环比上涨14.28%,同比上涨6.39%,新建商品房成交面积同环比双双上涨。

      分城市等级来看,各等级城市销售面积均有不同程度上涨。其中,一线城市涨幅最为明显,环比上涨61.20%,同比上涨19.58%。

      从12月重点城市新房成交走势上可以看出,年底冲刺,房企加快销售回笼资金,采取更加主动的营销策略,进而带动成交量上涨。    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

      重点城市为:北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、南昌(楼盘)、成都、青岛(楼盘)、苏州(楼盘)、福州(楼盘)、厦门(楼盘)、长沙(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、长春(楼盘)、无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、昆明(楼盘)、石家庄(楼盘)、惠州(楼盘)、包头(楼盘)、扬州(楼盘)、安庆(楼盘)、岳阳(楼盘)、韶关(楼盘)、南宁、兰州(楼盘)、江阴(楼盘)。

      1.5.1 二手房市场:12月100城二手住宅挂牌均价环比加速下跌,下跌城市数量及下跌幅度均扩大

      据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年12月100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。    数据来源:诸葛找房

      1.5.2 各等级、各区域城市均价环比均下跌,一线城市、东部城市跌幅最大

      从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各城市级别价格差距明显,一线城市二手住宅挂牌均价57254元/平方米,二线城市二手住宅挂牌均价18520元/平方米,三四线城市二手住宅挂牌均价10634元/平方米。

      其中一线城市挂牌均价是二线城市的3.1倍,是三四线城市的5.4倍。各等级城市跌幅均超1%。    数据来源:诸葛找房

      从区域分布来看,东部发达城市较多,以21445元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北,挂牌均价9397元/平方米。

      从环比11月份情况来看,各区域全线下跌。东部、中部由于持续受政策影响,市场下行态势蔓延,跌幅均超过1%,其中东部地区跌幅最大,下跌1.55%,中部下跌1.19%。东北和西部地区由于前期房价上涨幅度并没有很大,因此即使部分城市出现价格回调,跌幅仍然较小于东部及中部,其中东北环比下跌0.84%,西部下跌幅度最小,仅下跌0.77%,下跌幅度仅为东部地区一半。    数据来源:诸葛找房

      二、城市市场分析

      2.1政策解读

      2.1.1 城市政策

      01北京市通州区人民政府关于印发通州区政府性债务管理办法的通知

      12月3日,通州区人民政府发布《通州区政府性债务管理办法》,防范化解债务风险,依法健全规范举债融资机制。通知指出将加强程序规范、强化约束。建立科学的政府举债融资机制,规范债务举借程序。将政府债务纳入预算管理,严格限定债务资金用途。

      02北京发文加强公租房转租转借监督实施多领域联合惩戒

      为进一步强化对公共租赁住房转租、转借行为的监督管理,切实落实监管职责,加大违规惩处力度,实现公共资源公平善用,维护社会公平正义。12月3日,北京市住房城乡建设委正式发布《关于进一步加强公共租赁住房转租、转借行为监督管理工作的通知》(以下简称《通知》)。

      《通知》重点从进一步落实产权单位管理责任、强化管理部门监管职责、加大督导和联合惩戒力度、严打中介机构和网络平台违规行为、全面加强技防手段应用、完善责任追究机制等方面提出明确要求,建立完善公租房使用监管的长效机制。

      2.1.2 行业动态

      01 2018年北京卖地收入1683亿元,平均溢价率13.7%创历史新低

      北京年内土地成交1682.69亿左右,比2017年全年少40%。与此同时,2018年的地块平均溢价率为13.7%,刷新了北京十几年历史最低纪录。年末供地加速供地,一线城市尤为显著。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成,如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。

      02 2018年北京一手住宅网签量继续走低,库存量持续上升

      截至12月28日,北京市新建期房成交套数25151套,2017年成交26677套,北京新建商品房住宅年成交已连续2年不足3万套。2017年北京楼市入市的商品住宅套数仅有27169套房屋,处于近年来的最低点,而2018年这一数字高达41983套,是近3年的最高点。因此,在2018年供应量井喷的情况下,成交量萎缩带来库存大幅度上涨。目前北京楼市商品房住宅库存已接近7万套,也刷新了近3年的最高点。

      03北京一天密集挂出7宗宅地收官 最高限价55133元/平方米

      2018年的最后一个工作日,北京土地市场一口气挂出7宗宅地,分别位于大兴、朝阳、密云、通州、丰台、门头沟等地,含2宗共有产权房、3宗限竞房、2宗非限宅地,总建筑面积94.13万平方米。仅12月,北京已密集挂出了27宗地,其中工业用地6宗、经营性用地21宗,经营性用地中5宗地为招标方式,其他为挂牌出让。

      2.2 土地市场解读

      2.2.1 12月北京土地市场供应大涨,溢价率维持低位

      从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。受2018年北京供地计划完成压力大的影响,12月份供应土地规划建筑面积260.49万平方米,环比大涨256.43%,成交土地规划建筑面积77.23万平方米,环比下降62%。受11月土地推出影响,12月土地成交量回落。    数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

      从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年3月以来,土地市场一直较为低迷,11月土地成交面积大幅上涨带动成交金额大幅上涨,12月土地成交金额回落至156.52亿元。12月土地市场溢价率持续低位徘徊,环比微涨0.51个百分点至12.27%。    数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

      2.2.2 12月顺义地块扎堆出让,7宗地块中4宗地块位于顺义      成交地块总结分析

      01.在11月份北京土地成交出现小高峰后,12月北京土地市场相对平稳。共成交7宗地块,分别位于昌平、顺义、大兴、怀柔。

      02.受不同板块、区位及起始楼面价等因素影响,地块溢价情况表现不同,其中北京市大兴区采育镇区01-0128A地块溢价率高达49.3%。

      03.从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,仅三宗地块建面超过15万平方米,最小地块建面仅有1.37万平方米。

      地块位置地图标志    数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

      2.2.3年末土地收官,首开+华润+建工联合体昌平取地      热门地块分析

      该宗地建筑面积32.79万平方米,起拍价60.94亿元,位于昌平区沙河镇,属综合型用地,采用“限房价 竞地价 竞自持”的出让方式,出让宗地中商品住房销售均价不超过54197元/平方米,且最高销售单价不得超过56907元/平方米。住宅容积率是2.5和2.6,执行70/90政策。宗地中的3.8万平方米建设用地将用于B4综合型商业金融服务,其余为住宅。

      地块紧邻此前小米、华润拍得的宗地,中海+未来科学城、首开+华润+建工、龙湖等3家房企入场竞拍,经过16轮的争夺,最终首开+华润+建工以69亿元成交,溢价率13.22%。

      热门地块位置    数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

      2.3新房市场解读

      2.3.1年终冲刺住宅成交额大涨,中高端楼盘突围带动价格上扬

      2018年最后一个月,北京新建商品住宅总成交额427.29亿元,创下2018年月度成交额的新高,环比11月大涨87.2%,同比2017年上涨76.2%,房企年终业绩冲刺加速推盘,带动成交金额大涨。12月商品住宅成交均价54097元/平方米,环比11月成交价格大涨42.1%,成交价格的猛增源于结构性成交,本月高端产品成交占比较高。    数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

      2.3.2 12月供应井喷,带动销量上涨,销供比下降,库存持续增加

      2018年北京共有产权、限竞房大量入市,市场供应大幅增加,市场回暖下,新房销售面积呈现上涨,但供应面积远大于销售面积,销供比从今年4月份开始逐月下跌,商品住宅库存持续增加。

      12月北京新房供应面积为181.14万平方米,环比大幅上涨86.72%;销售面积75.93万平方米,环比上涨46.25%。销供0.42处于较低水平。    数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

      2.3.3 12月高端住宅成交占比提升,泛海国际住区成交金额居首

      12月朝阳区的泛海国际以21.69亿元的成交额,问鼎12月北京新房成交市场排行榜首位,共成交45套,均价113912元/平方米。新房项目成交金额TOP10中,有7个项目单月成交额突破10亿元大关,其中均价7万以上的豪宅占到8个。    数据来源:北京市建委,诸葛找房整理

      2.4二手房市场解读

      2.4.1 12月成交量环比微幅上涨,市场预期依旧低迷

      12月份北京市二手住宅成交11626套,环比微幅上涨3.78%,尽管12月成交量高于上月,但仍处于一年中较低水平。受房地产市场持续调控影响,北京二手房市场较为低迷,成交不乐观。    数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

      从过去10年北京12月份二手住宅成交套数来看,2018年12月成交11626套,相比2017年上涨13.5%。尽管小幅上涨,但成交量在历史上也处于较低水平。    数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

      2.4.2 12月份二手房市场价格继续下行,挂牌量微跌

      12月份北京市二手房挂牌价为62924元/平方米,环比下跌0.99%,挂牌价连续4月下跌。挂牌量小幅下降,环比上月减少632套。    数据来源:诸葛找房

      从单月挂牌价趋势来看,12月北京挂牌价波动较小,中旬价格回落,月底出现回升。    数据来源:诸葛找房

      2.4.3 12月北京二手住宅挂牌房源价格段、面积段占比无明显变化,市场供应结构趋于稳定

      从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,300-500万占比最多,高达33%,其次为500-800万房源,占比26%,两者占比近6成。各价格区间占比无明显变化,市场趋于稳定。    数据来源:诸葛找房

      从二手房挂牌房源面积分布来看,90-140平米占比最多,为32%,其次为60-90平方米,占比31%,两者占比超六成。市场以刚性及改善型购房需求为主。    数据来源:诸葛找房

      从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比44%,与上月持平;其次为3居,占比27%,两者占比超7成。刚需、改善型房源仍为市场主力。    数据来源:诸葛找房

      2.4.4 西城挂牌均价最高达106928元/平方米;朝阳区挂牌房源量最多

      从各城区二手住宅挂牌均价来看,西城区仍高居榜首,环比月上涨1.29%。西城、东城、海淀、朝阳房价遥遥领先于其他城区且高于城市均价。房山挂牌均价最低,为31929元/平方米。    数据来源:诸葛找房

      从城区挂牌量上来看,朝阳区以36727套领先,二手房市场最为活跃,海淀区挂牌房源量15053套位居第二。朝阳、海淀、丰台、昌平四区房源挂牌量最多。    数据来源:诸葛找房

      2.4.5 12月份二手住宅降价房源量高于涨价房源,业主信心不足,积极下调报价

      从降价房源量上来看,12月份北京降价房源量呈现波动,月初降价房源量单日最高达到2202套,此后降价房源量出现回调,日均降价房源量在952套左右。    数据来源:诸葛找房

      从涨价房源量上来看,月初涨价房源数量较大,单日涨价房源量最高达到406套,日均涨价房源量在168套左右。    数据来源:诸葛找房

      2.4.6 朝阳降价房源量高居榜首,12月累计降价房源量8227套

      从各城区降价房源量来看,朝阳区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区,12月份共有8227套降价房源,其次为海淀区,降价房源量为3270套。挂牌房源数量分布基本与各城区挂牌房源总量分布相似。    数据来源:诸葛找房

      2.4.7 降价房源量TOP20小区,套均降幅多数在10-30万元/套。    数据来源:诸葛找房

      2.4.8 热点城区挂牌量价小幅波动,市场平稳运行    数据来源:诸葛找房

      2.5 租赁市场解读

      2.5.1 12月北京平均租金84.97元/平方米/月,租赁市场淡季租金连续4个月下跌

      12月份北京平均租金84.97元/平方米/月。从北京近一年租金及环比情况来看,第四季度以来,北京进入传统租赁市场淡季,租金价格持续回调。12月租金环比下跌3.39%,价格回落至去年同期水平。    数据来源:诸葛找房

      2.5.2 城区城郊租金分化明显,西城区最高,昌平区领跑近郊

      北京各城区租金差异显著,西城区以131.56元/平方米/月的租金价格高居首位,东城区其次,租金为124.46元/平方米/月。海淀、朝阳分列第三、四位,租金均过百且高于全市平均租金水平。

      各城区租金价格分布梯度较为明显。近郊方面,昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求,以62.12元/平方米/月的租金领跑郊区租金。    数据来源:诸葛找房

      2.5.3 东城、西城、朝阳、海淀包揽商圈租金TOP20,东城区东四居首

      商圈租金TOP20由东城、西城、朝阳、海淀区全部包揽,西城由复兴门、金融街(000402,股吧)、西单,东城由东四、交道口、东直门等著名高端商圈带动高端租赁房源发展,朝阳由于有国贸、三里屯等高端住宅及商业区,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。

      商圈租金TOP20    数据来源:诸葛找房

      均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈。

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